AVM kira sözleşmeleri uzun ve büyük ölçüde standarttır. Kiracı tarafında çoğu zaman kira rakamı ve süre müzakere edilir, geri kalanı "matbu" diye geçilir.
Oysa asıl maliyet farkı o "matbu" kısımda saklıdır. İşte imzadan sonra geri dönüşü olmayan maddeler.
1. Ciro tanımı
Sözleşmede "ciro" kelimesi geçiyorsa neyin dahil olduğu tek tek yazılmalı:
- Online satışlar dahil mi? Mağazadan teslim edilen online siparişler?
- İadeler düşülüyor mu, hangi süre içinde?
- Hediye çeki, kupon ve personel indirimi nasıl işleniyor?
- KDV dahil mi hariç mi? (Hariç olmalı — dahilse hesap sizin aleyhinize çıkar.)
Bu tanım net değilse her dönem sonunda mutabakat tartışması yaşarsınız.
2. Ciro oranı ve eşik
Ciro oranının yanında eşik cironun da yazılı olması gerekir. Eşik = baz kira ÷ ciro oranı. Bu rakam sözleşmede açıkça yer almıyorsa, hesabın hangi taraftan yapılacağı belirsiz kalır.
Bir de şu var: oran ciro dilimlerine göre kademeli mi, sabit mi? Kademeli yapılar iyi performansı cezalandırabilir.
3. Kira artış maddesi
Artışın neye endeksleneceği, hangi ayın verisinin kullanılacağı ve tavanın ne olduğu yazılmalı. TBK m.344 uyarınca uygulanabilir artış TÜFE'nin 12 aylık ortalamasını aşamaz — sözleşmede daha yüksek bir oran yazsa bile.
Kira artışı hesaplayıcımızla sözleşmenizdeki oranın tavanı aşıp aşmadığını görebilirsiniz.
4. Fesih penceresi
İki ayrı süre var ve ikisi de kritik:
- Fesih hakkı edinme: ilk kaç yıl feshedilemez
- İhbar süresi: feshetmek için kaç ay önceden bildirim gerekir
Bu ikisi birlikte hesaplanır. Biri kaçırılırsa sözleşme otomatik uzar — çoğu zaman piyasanın üzerinde bir kirayla, bir yıl daha.
5. Ortak alan aidatı ve artışı
Aidatın nasıl hesaplandığı (m² payı mı, kategori bazlı mı) ve yıllık ne kadar artabileceği yazılmalı. Aidat artışına tavan konmamışsa, kira artışını müzakere edip aidattan kaybedebilirsiniz.
Reklam ve pazarlama katılım payı da genellikle ayrı bir kalemdir; toplam yükü hesaplarken dahil edin.
6. Döviz maddesi
Kira dövizse üç şey netleşmeli: hangi kurum kuru, alış mı satış mı, ve dönem ortalaması mı ödeme günü kuru mu. Hafta sonuna denk gelen ödemelerde hangi günün kurunun kullanılacağı da yazılmalı.
Bunlar yazılmazsa her ay yorum farkı çıkar. Ayrıntılı rehber burada.
7. Stopaj: brüt mü net mi
Sözleşmedeki kira rakamının brüt mü net mi olduğu ödeyeceğiniz gerçek tutarı doğrudan değiştirir. "Net kira" yazan bir sözleşmede stopaj yükü kiracıya biner.
8. Teminat mektubu koşulları
Tutar, vade, yenileme yükümlülüğü ve iade koşulları. Vade takibi kaçırıldığında kiraya veren yeni mektup talep eder; bankayla süreç günler alır ve bu sırada sözleşmeye aykırılık doğar.
Sözleşmeyi imzaladınız. Sırada takip var.
Bu maddelerin hepsi imza anında müzakere edilir, sonrasında takip edilmesi gerekir. Fesih penceresi 18 ay sonra açılır, aidat artışı her yıl gelir, ciro mutabakatı her ay yapılır.
Sözleşme klasörde durduğu sürece bu tarihleri kimse hatırlamaz. Lease Analytics Pro sözleşmeyi dijitale çevirir; fesih tarihini 45 gün önceden, teminat vadesini eşik dolmadan hatırlatır.
Bu yazı bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Sözleşmeye özgü değerlendirme için hukuk danışmanınıza başvurun.