Kira sözleşmesinin en kısa maddesi genelde artış maddesidir. Tek cümle: "Kira her yıl TÜFE oranında artırılır." Sonra o cümle on yıl boyunca her yenilemede yeniden okunur — ve her okuyuşta başka bir şey anlaşılır.
Hangi ayın TÜFE'si? Yıllık değişim mi, 12 aylık ortalama mı? Artış baz kiraya mı uygulanıyor, ciro oranına mı? Bu soruların cevabı maddede yazmıyorsa, cevabı yenileme günü karşı taraf verir.
Aşağıda işyeri — mağaza, AVM, cadde — kira sözleşmelerinde kullanılan altı kalıp var. Her birinin örnek metni ve tartışmanın tam olarak nerede çıktığı.
Önce sınır: hangi kalıbı yazarsanız yazın tavan aynı
TBK m.344 uyarınca yenilenen kira dönemlerindeki artış, bir önceki kira yılının TÜFE 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz. Sözleşmede daha yüksek bir oran yazsa bile uygulanabilir artış bu tavana iner. 1 Temmuz 2020'den bu yana çatılı işyeri kiraları da — kiracı tacir ya da şirket olsa dahi — bu tavana tabi.
Konut kiralarında 11 Haziran 2022 – 1 Temmuz 2024 arasında yenilenen dönemler için ayrıca %25 sınırı uygulandı; işyerlerinde böyle bir sınır hiç olmadı. Ayın oranını işyeri kira artış oranı sayfasından görebilirsiniz.
Yani artış maddesi tavanı yükseltemez. Yapabileceği iki şey var: tavanın altında kalmak ya da belirsizlik üretmek. İyi yazılmış madde ilkini seçer, ikincisinden kaçınır.
1. TÜFE'ye bağlı madde: en yaygını, en güvenlisi
Kira bedeli, her kira yılının başında, bir önceki kira yılının son ayına ilişkin olarak TÜİK tarafından açıklanan tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranında artırılır.
Bu maddede dikkat: "TÜFE oranında" yazıp bırakmak en sık yapılan hatadır, çünkü TÜİK her ay iki farklı sayı açıklar: yıllık değişim ve 12 aylık ortalamalara göre değişim. Aradaki fark küçük değildir. Aralık 2023'te yıllık TÜFE %64,77 açıklandı; 12 aylık ortalama ise %53,86'ydı. Ocak 2024'te yenilenen bir sözleşmede yanlış sayıyı kullanan taraf, kirayı neredeyse 11 puan fazla artırmış olur. Yasal tavan ikincisidir — madde de onu adıyla anmalı.
2. Sabit oranlı madde: yalnızca tavanın altında çalışır
Kira bedeli her kira yılının başında bir önceki yılın kira bedeli üzerinden %25 oranında artırılır.
Bu maddede dikkat: Sabit oran tek yönlü çalışır. TÜFE ortalaması %25'in üzerindeyse madde geçerlidir ve kiracı lehinedir. Ortalama %25'in altına düşerse uygulanabilir artış yine TÜFE ile sınırlanır. Yani sabit oran kiraya verene hiçbir zaman tavandan fazlasını getirmez; kiracı ise TÜFE'nin yüksek seyrettiği yıllarda tavanın altında bir artış öder. Müzakerede bu madde, kiracının en güçlü kalıbıdır.
3. "TÜFE artı puan": tavanı aşan kısım uygulanmaz
Kira bedeli her yıl TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranına 5 puan eklenerek artırılır.
Matbu sözleşmelerde hâlâ sık görülür. Tavanı aşan kısım uygulanmaz; madde fiilen TÜFE maddesine döner. Bir örnekle:
- Aylık kira 200.000 TL, yenileme Eylül 2026'da, dönemin oranı %31,79.
- Maddeye göre: 200.000 × 1,3679 = 273.580 TL
- Tavana göre: 200.000 × 1,3179 = 263.580 TL
Aradaki 10.000 TL her ay, yılda 120.000 TL eder. Bu farkı faturada görüp itiraz etmeyen kiracı, yasal olarak ödemek zorunda olmadığı bir tutarı ödemiş olur. Kendi rakamınızı kira artışı hesaplayıcıyla kontrol edebilirsiniz; sözleşmenizdeki oranı da girerseniz araç onu yasal tavanla karşılaştırır.
Bu maddede dikkat: "TÜFE'nin 1,2 katı", "TÜFE ile ÜFE'den yüksek olanı" gibi varyasyonlar da aynı akıbete uğrar. Masada bu kalıp varsa itiraz etmenin en kolay anı imzadan öncesidir.
4. Kademeli kira: tutarları baştan yazmak
Kira bedeli birinci kira yılı için aylık 150.000 TL, ikinci kira yılı için aylık 180.000 TL, üçüncü kira yılı için aylık 210.000 TL'dir.
Açılış döneminde düşük, sonra artan kira — yeni açılan mağazalarda sık istenen bir yapı.
Bu maddede dikkat: Önceden yazılmış tutarların TBK m.344 tavanıyla ilişkisi tartışmalıdır; yıllık artış o yılın TÜFE ortalamasını aşıyorsa uygulamada itiraz konusu olabilir. Tavanı aşan bir kademeye güvenmeden önce hukuk danışmanınıza sorun. Kademeler bittiğinde ne olacağını da yazın — dördüncü yıldan itibaren TÜFE maddesine geçiş en temiz çözümdür.
5. Dövizli kira: beş yıl değişmez
Aylık kira bedeli 10.000 ABD Dolarıdır. Ödeme, ödeme gününden önceki iş günü TCMB tarafından ilan edilen döviz satış kuru üzerinden Türk lirası olarak yapılır.
TBK m.344'e göre kira yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Döviz cinsinden kira belirlemenin bunun dışında da kısıtları var; yazmadan önce danışmanınıza sorun.
Bu maddede dikkat: Asıl tartışma artışta değil, kurdadır. Hangi kurumun kuru, alış mı satış mı, ödeme günü mü dönem ortalaması mı — üçü de yazılmalı. Ayrıntılar TCMB kuruyla kira hesaplama rehberinde.
6. Ciro kirasıyla birlikte: iki ayrı artış
Baz kira her kira yılının başında TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranında artırılır. Ciro oranı birinci kira yılı için %7, ikinci kira yılı için %10, üçüncü ve sonraki kira yılları için %11'dir.
AVM sözleşmelerinde iki kalem birlikte artar: baz kira TÜFE ile, ciro oranı kademeyle.
Bu maddede dikkat: Artış maddesi hangi kaleme uygulandığını açıkça söylemeli — "kira bedeli artırılır" ifadesi ciro kirasını da kapsıyor mu, tartışmaya açıktır. Bir de şu: baz kira artınca eşik ciro da artar, çünkü eşik = baz kira ÷ ciro oranı. Oran da aynı yıl kademe atlıyorsa, iki değişikliğin toplam etkisini ciro kirası hesaplayıcıda görmeden imza atmayın.
Hangi kalıbı seçerseniz seçin: beşinci yıl ayrı işler
Beş yıldan uzun süreli ya da beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde kira bedeli, maddede ne yazdığından bağımsız olarak hâkim tarafından yeniden belirlenebilir (TBK m.344/3 ve m.345). O noktada TÜFE tavanı tek başına belirleyici olmaz; emsal kiralar ve kiralananın durumu da hesaba girer.
Yani en iyi yazılmış artış maddesi bile beşinci yılda masaya yeniden gelir. Oraya hazırlıksız gitmemenin yolu ayrı bir yazının konusu.
Maddeyi yazdınız. Sırada her yıl uygulamak var
Tek bir sözleşmede artış maddesi yılda bir kez okunur. Onlarca mağazalı bir portföyde ise her ay birkaç sözleşme yenilenir — her biri kendi ayının oranıyla, kendi kalıbıyla, kendi para birimiyle.
Lease Analytics Pro yenileme zamanı yaklaşan sözleşmeyi önceden haber verir ve yenileme ekranında yasal tavanı TÜFE önerisi olarak hazır getirir; farklı bir tutarda anlaştıysanız onu girersiniz. Kademeli ciro oranları tarihleriyle tanımlanır, dövizli sözleşmeler seçtiğiniz kur tipiyle TCMB kurundan çevrilir, beş yıllık uyarlama dönemi sözleşmenin ilk başlangıcından kendiliğinden hesaplanıp hatırlatılır. Portföyünüzde nasıl çalıştığını görmek için demo talep edin.
Bu yazı bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Sözleşmenize özgü değerlendirme için hukuk danışmanınıza başvurun.