Muhasebeye bir e-posta geliyor: "Babamız vefat etti. Kirayı bundan sonra üç kardeşe ayrı ayrı yatırın." Altında üç IBAN var.
Bu e-postaya göre ödeme talimatı vermek beş dakika sürer. Yanlış verilmiş bir talimatı düzeltmek ise aylar. Aynı kirayı iki kez ödersiniz, stopajı yanlış kişi adına beyan edersiniz ya da mirasçılar arasındaki bir anlaşmazlığın tarafı olursunuz.
Onlarca mağazalı bir portföyde bu tek seferlik bir olay değil. Mal sahiplerinin bir kısmı her yıl vefat eder, mülkünü satar ya da hissesini devreder. Kiracı şirket için soru hep aynıdır: kirayı kime, hangi payla ve hangi vergiyle ödüyorum?
Mülkiyet üç şekilde değişir, her biri farklı işler
1. Vefat. Mülk ve ödenmemiş kira alacakları mirasçılara geçer. Mirasçıların kim olduğunu ve paylarını mirasçılık belgesi (veraset ilamı) gösterir. Mirasçılar aralarında paylaşım yapana kadar mülk onlara ortaklaşa aittir. Bu yüzden tek bir mirasçının e-postası, kiranın nasıl bölüneceğine dair yeterli bir talimat değildir. Bütün mirasçıların imzaladığı ortak bir yazılı talimat ya da vekâletname isteyin.
2. Satış. Kiralanan satıldığında yeni malik kira sözleşmesine taraf olur (TBK m.310). Tapu devrinden önceki dönemlerin ödenmemiş kirası ise, aksi kararlaştırılmadıkça satıcının alacağıdır. Ödeme hesabını değiştirmeden önce satışı tapu kaydıyla doğrulayın ve yeni malikten yazılı bildirim alın.
3. Hisse devri. Ortaklardan biri payını satarsa yalnızca o pay el değiştirir; diğer paydaşlar için hiçbir şey değişmez. Ama payı alan bir şirketse o payın vergisi de değişir (aşağıda).
Kimin, hangi oranla alacaklı olduğu sözleşmeye, tapu kaydına, mirasçılık belgesine ve size yapılan bildirime göre değişir. Tartışmalı bir durumda ödemeyi kendi yorumunuzla bölmeyin; hukuk danışmanınıza sorun.
Ödemeden önce doğrulanacak dört şey
Belge. Vefatta mirasçılık belgesi, satışta tapu kaydı, hisseli mülkte paydaşların tapudaki payları. Belgesiz bir talimatla ödeme dağılımını değiştirmeyin.
Paylar. Talimattaki paylar belgedeki paylarla tutuyor mu? Toplam tam olarak %100 mü? %100'ün altında kalan bir dağılım, kimseye ödenmeyen ve kimsenin fark etmediği bir bakiye bırakır.
IBAN. Hesap sahibinin adı payın sahibiyle aynı mı? E-postayla gelen bir IBAN değişikliğini, daha önce bildiğiniz bir telefon numarasından arayarak teyit edin. Mal sahibi değişikliği, sahte ödeme talimatlarının en rahat saklandığı andır.
Kimlik ve vergi numarası. Pay sahibi gerçek kişi mi, şirket mi? Bu tek bilgi, o payda hangi verginin doğacağını belirler.
Vergi payın sahibine göre doğar
İşyeri kirasını gerçek kişiye ödüyorsanız gelir vergisi stopajı kesersiniz. Oran %20'dir; kiracı şirket vergi sorumlusudur, kestiği tutarı muhtasar beyannameyle beyan eder ve öder.
Pay bir şirkete aitse stopaj kesilmez; mal sahibi KDV'li fatura keser.
Hisseli mülkte ikisi aynı mağazada yan yana durabilir. Üç mirasçıdan biri payını bir şirkete sattıysa, aynı kiranın iki payında stopaj, birinde KDV doğar. Kooperatif, dernek ve vakıf gibi tüzel kişiler ya da taşınmazı ticari işletmesine kayıtlı gerçek kişiler gibi özel durumlar da var; bu paylarda vergi rejimini mali müşavirinizle teyit edin.
Sözleşmede net kira yazıyorsa: brütleştirme
İşyeri kira sözleşmelerinin çoğunda yazan tutar, mal sahibinin eline geçecek tutardır. Stopaj bu tutarın üzerine değil, brüt tutar üzerinden hesaplanır:
Brüt kira = Net kira ÷ (1 − 0,20) · Stopaj = Brüt kira × 0,20
Örnek. Sözleşmede aylık net kira 40.000 TL. Mal sahibi vefat etti; mirasçılık belgesine göre paylar eş %25, iki çocuk %37,5'er. Üç mirasçı da gerçek kişi.
- Toplam brüt kira: 40.000 ÷ 0,80 = 50.000 TL
- Toplam stopaj: 50.000 × 0,20 = 10.000 TL
- Eş (%25): brüt 12.500 TL, stopaj 2.500 TL, ödenecek 10.000 TL
- Birinci çocuk (%37,5): brüt 18.750 TL, stopaj 3.750 TL, ödenecek 15.000 TL
- İkinci çocuk (%37,5): brüt 18.750 TL, stopaj 3.750 TL, ödenecek 15.000 TL
Mirasçılara giden toplam 40.000 TL, beyan edilecek stopaj 10.000 TL, şirketin kira gideri 50.000 TL.
En sık yapılan hata stopajı net tutar üzerinden hesaplamaktır: 40.000 × %20 = 8.000 TL. Bu durumda mirasçılara 40.000 TL ödenir ama muhtasarda 2.000 TL eksik stopaj beyan edilmiş olur. Hata her ay tekrar eder ve genellikle bir vergi incelemesinde ortaya çıkar. Tek bir kira için brüt-net hesabını kira stopajı hesaplayıcı ile yapabilirsiniz.
Değişiklik dönem ortasına düşerse
Kira dönemi 1 Mart'ta başladı, mal sahibi 17 Mart'ta vefat etti ya da tapu 17 Mart'ta devredildi. Mart kirası kimin?
Tek bir doğru cevap yok; iki makul yol var. Ya dönem, başladığı gündeki sahiplere göre bölünür ya da gün gün ayrılır. Satışta bunu çoğunlukla satıcı ile alıcı kendi aralarında kararlaştırır; sizin işiniz hangi kurala göre ödediğinizi yazılı talimata dayandırmak ve sonraki her dönemde aynı kuralı uygulamaktır.
Asıl risk geçmişte kalan ödenmemiş dönemlerdedir. Mülkiyet değişikliğini tarihiyle kaydetmezseniz eski dönemler de bugünkü sahiplere göre bölünür. Mirasta bu çoğunlukla sorun çıkarmaz, çünkü alacak da mirasçılara geçer. Satışta ise satıcının alacağını alıcıya ödemiş olursunuz.
Excel neden burada dağılır?
Çoğu kira dosyasında tek bir "kiraya veren" sütunu vardır. Üç mirasçı geldiğinde ya üç satır açılır ya da nota yazılır. Paylar tarihiyle tutulmaz; değişiklik girildiği anda geçmiş dönemler de yeni paylarla yeniden hesaplanmış görünür. Stopaj özeti her ay elle toplanır. Hangi payın hangi ay ödendiği, ancak dekontlar tek tek açılarak bulunur. Benzer kayıpları kira ödemesinde en sık görülen hatalar yazısında da anlattık.
Lease Analytics Pro'da mal sahipleri ve vergi
LAP'ın Mal Sahipleri & Vergi modülü bu işi sözleşmenin değil, mülkün kaydına bağlar:
- Bir mağazanın birden fazla mal sahibi olabilir. Her biri için pay oranı, kimlik ya da vergi numarası ve IBAN tutulur. Payların toplamı %100'ü aşamaz; altında kalırsa dağıtılmamış tutar ayrı bir uyarı satırında görünür.
- Vergi kirayı kimin aldığından türetilir: gerçek kişi payında stopaj, tüzel kişi payında KDV kendiliğinden doğar. Kooperatif, dernek ve vakıf istisnaları ayrıca işaretlenir; karma mülkiyette aynı ödemede ikisi birlikte görünür.
- Sözleşmede net kira yazıyorsa stopaj matrahı brütleştirilerek bulunur.
- Miras, satış ve hisse devri tarihiyle girilir. Her kira ödemesi, döneminin başladığı gündeki mülkiyete göre bölünür. Devir dönemin ortasına düştüyse ödeme ekranında "Dönem içinde mülkiyet değişti" uyarısı çıkar; kesin ayrım gerekiyorsa dönemi ikiye bölersiniz.
- Kira her hissedara ayrı ödenir ve pay pay işaretlenir. Bütün paylar ödenene kadar ödeme "Kısmi" kalır. İlk pay ödendiği anda o dönemin dağılımı donar; sonradan girilen bir değişiklik, parası ödenmiş dönemi değiştirmez.
- Payını devreden hissedar silinmez; geçmiş ödemeleri okunabilir kalır, yeni dağılımlara girmez.
- Muhasebe, Hissedar Ödeme Listesi'ni (havale listesi) ve muhtasar beyana girecek Stopaj Özeti'ni hazır indirir.
- IBAN varsayılan olarak maskeli görünür; tam değeri görmek ayrı bir yetki gerektirir. Yapılan her işlem denetim kaydına düşer.
Üç mirasçı, bir şirkete satılmış bir pay ve dönem ortasında gelen bir veraset ilamı. Bu hesabı her ay elle yapmak zorunda değilsiniz. Kendi portföyünüzden bir örnekle demoda gösterelim.
Bu yazı bilgilendirme amaçlıdır, hukuki ya da vergisel tavsiye niteliği taşımaz. Somut durumunuz için hukuk danışmanınıza ve mali müşavirinize başvurun.