Franchise Mağazada Alt Kira: Ödediğiniz Kira ile Tahsil Ettiğiniz Kira

Zincir büyürken her mağazayı kendisi işletmez. Lokasyonu kiralar, sözleşmeyi kendi adına imzalar ve mağazayı bir franchise'a ya da bayiye verir. Mal sahibine kirayı zincir öder. Bayiden alt kirayı da zincir tahsil eder.

Kâğıt üstünde basit görünür: ödediğiniz kira bir yanda, tahsil ettiğiniz kira öbür yanda. Uygulamada ise bu iki akış iki ayrı dosyada, iki ayrı ekipte durur. Aradaki boşluğu çoğu zaman yıl sonu kapanışında biri fark eder.

Franchise modelinde alt kira nasıl kurulur?

Ortada üç taraf vardır:

• Mal sahibi ya da AVM, ana kira sözleşmesinde kiraya verendir.
• Zincir, ana sözleşmede kiracı, alt kira sözleşmesinde kiraya verendir.
• Franchise ya da bayi, alt kiracıdır ve mağazayı fiilen işleten taraftır.

Bu yapıda iki nokta kritiktir.

Ana sözleşmeye karşı sorumlu olan zincirdir. Bayi ödemese de mal sahibine olan kira borcu sizde kalır. Alt kira bir gelir kalemidir, ana kira ise bir yükümlülüktür. İkisi birbirini kendiliğinden dengelemez.

Vergi yönü tersine döner. Ana kirada mal sahibi gerçek kişiyse stopajı siz kesersiniz. Alt kirada ise kiraya veren sizsiniz. Kurumlara yapılan kira ödemelerinde stopaj doğmadığı için bayi size stopaj kesmez.

Hukuki tarafta da dikkat gerekir. Alt kiraya verme ve kullanım hakkının devri Türk Borçlar Kanunu'nda ayrıca düzenlenir. Birçok AVM sözleşmesi de alt kirayı ve devri ayrı şartlara bağlar: kiraya verenin onayı, markanın uygunluğu, ciro bildirimi gibi. Bir mağazayı bayiye vermeden önce ana sözleşmenin bu konudaki maddesini ve ilgili TBK hükümlerini hukuk danışmanınızla birlikte okuyun.

Kâğıt üstünde kâr, nakitte açık: üç mağazalık bir örnek

Bir ay boyunca üç franchise mağazasına bakalım:

• A mağazası: Mal sahibine 180.000 TL ana kira ödendi. Bayiden 200.000 TL alt kira tahsil edilecekti, tamamı tahsil edildi. Ödeme ile tahsilat eşleşiyor.
• B mağazası: Mal sahibine 150.000 TL ödendi. Bayiden 160.000 TL tahsil edilecekti, hiçbir şey gelmedi. Kira ödendi ama tahsil edilmedi.
• C mağazası: Mal sahibine 120.000 TL ödendi. Bayiden 105.000 TL tahsil edilecekti, tamamı geldi. Ödeme ile tahsilat eşleşiyor ama marj negatif.

Tahakkuk bazında portföy 15.000 TL artıda görünüyor: 465.000 TL alt kira geliri, 450.000 TL ana kira giderini aşıyor.

Nakit bazında ise tablo bambaşka. 450.000 TL ödendi, 305.000 TL tahsil edildi. Ay 145.000 TL açıkla kapandı.

Üstelik toplam rakam iki ayrı sorunu gizliyor:

• B mağazası bu ay hiç ödeme yapmadı. Bir aylık gecikme olağan olabilir. Ama üçüncü aya gelindiğinde 90 günü aşmış bir alacak birikmiş olur.
• C mağazası tahsilat tam olsa bile zarar ediyor. Alt kira, ana kiranın 15.000 TL altında. A mağazasının 20.000 TL'lik marjı bu zararı toplamın içinde gizliyor.

Gözden kaçan beş boşluk

1. Tahsil edilmeyen dönem

Ana kira her ay zamanında ödenir, çünkü gecikmesi mal sahibiyle sorun çıkarır. Alt kira tahsilatını ise başka bir ekip takip eder. Kira ödendi ama tahsil edilmedi durumundaki dönemler biriktiğinde, zincir aslında bayisini finanse ediyor demektir.

2. Ana kiradan uzun süren alt kira

Ana sözleşme 31 Aralık 2027'de bitiyor, bayiyle imzalanan alt kira ise 30 Haziran 2028'e kadar sürüyor. Bu durumda altı ay boyunca, artık sizin kiracısı olmadığınız bir mağazayı bayiye kiralamış görünürsünüz. Ana kira yenilenmezse bu taahhüdü nasıl karşılayacağınız sorusu cevapsız kalır.

3. Ana kiranın altına düşen alt kira geliri

Ana kira her yıl TÜFE ile artar. Alt kira farklı bir artış maddesine bağlandıysa ya da hiçbir maddeye bağlanmadıysa, marj her yıl biraz daha erir. Bu yüzden alt kira sözleşmesindeki artış maddesinin ana kirayla aynı mantıkta yazılması gerekir. Bunun nasıl yapılacağını kira sözleşmesinde artış oranı nasıl yazılır yazısında anlattık.

4. Teminatsız açık alacak

Bayi ödemeyi aksattı ama elinizde ondan alınmış geçerli bir teminat yok. Durum, mal sahibine verdiğiniz teminat mektubunun tam tersidir: siz teminat veriyorsunuz ama karşılığında almıyorsunuz.

5. Alt kiracısız aylar

Bayi çıktı ve yenisi bulunana kadar mağaza boş kaldı. Mal sahibine kira ödenmeye devam eder. Ana kirası 150.000 TL olan bir mağaza dört ay alt kiracısız kalırsa, karşılığında hiçbir gelir olmayan 600.000 TL kira ödenmiş olur. Bu maliyet hiçbir faturada "boş ay" diye görünmez.

Bütçede net pozisyon

Franchise portföyünün bütçesi yalnızca kira giderine bakarak kurulursa eksik kalır. Yalnızca alt kira gelirine bakarak kurulursa fazla iyimser kalır. Doğru rakam ikisinin farkıdır: net pozisyon, yani ana kira gideri eksi alt kira geliri.

Tahsilat gecikmesi ve boş ay varsayımı eklenmeden kurulan bir net pozisyon, ancak en iyi senaryoyu gösterir. Bütçenin neden senaryolarla kurulması gerektiğini kira yönetiminde bütçe planlaması yazısında ele aldık.

Lease Analytics Pro'da alt kira ve franchise

Lease Analytics Pro'da alt kira, ana kirayla aynı mağaza kaydına bağlıdır.

• Eşleşme ekranı, ödediğiniz ana kira ile tahsil ettiğiniz alt kirayı dönem dönem yan yana koyar. Her dönem üç durumdan biriyle işaretlenir: eşleşiyor, tahsil edildi ama ödenmedi, ödendi ama tahsil edilmedi.
• Alt kira riski ekranı, beş durumu kendiliğinden listeler: teminatsız açık alacak, ana kiradan uzun süren alt kira, ana kira maliyetinin altına düşen alt kira geliri, alt kiracısız geçen ayların maliyeti ve 90 günü aşan alacaklar. Açık alacakların ne kadar süredir beklediği de yaşlandırma tablosunda görünür.
• Kayıt sırasında uyarı verir. Ana kira sözleşmesinin dışına taşan bir alt kira girildiğinde sistem uyarır ama kaydı engellemez, çünkü bu kasıtlı olabilir ve karar sizindir. Aynı mağazada tarihleri çakışan iki alt kira açılamaz.
• Tahsilatlar baz kira ve ciro kira farkı olarak ayrı ayrı izlenir. Geciken alt kira tahsilatları ve bitmek üzere olan alt kira sözleşmeleri e-postayla bildirilir.
• Bütçede alt kira geliri ayrı satırda durur ve net pozisyon kendiliğinden hesaplanır.

Franchise portföyü büyüdükçe iki dosya ve iki ekip arasındaki boşluk da büyür. Ana kira ile alt kiranın aynı kira yönetim yazılımında durması, bu boşluğun yıl sonunda değil, oluştuğu ay görünmesini sağlar. Demo talep edin ve kendi franchise mağazalarınızın eşleşmesini görün.

Bu yazı bilgilendirme amaçlıdır, hukuki ya da vergisel tavsiye niteliği taşımaz. Alt kiraya verme koşulları ve vergi uygulaması sözleşmenize ve somut duruma göre değişir; bağlayıcı bir değerlendirme için hukuk ve vergi danışmanınıza başvurun.